강남을 넘보는 자족도시, 성남시의 입지 경쟁력

 

성남시 전경

 

수도권 동남부의 핵심도시, 재도약을 준비하는 성남시

성남시는 서울 강남권과 바로 맞닿아 있는 수도권 동남부의 핵심 도시로, 오랜 시간 동안 경기남부 부동산시장에서 ‘강남 생활권’이라는 프리미엄과 함께 확고한 위상을 유지해왔습니다. 특히 분당신도시와 판교테크노밸리를 중심으로 한 고급 주거지와 첨단산업단지의 결합은 성남시를 단순한 위성도시가 아닌 ‘경기도 내 독립된 경제·주거 복합도시’로 자리매김하게 한 원동력이었습니다. 최근에는 1기 신도시 재정비 이슈, 위례신도시 확장, 성남도시철도 연장계획, 판교 제2테크노밸리 완성 등 여러 호재가 맞물리며 성남 부동산 시장은 또 한 번의 상승 전환점을 예고하고 있습니다.

성남시는 경기도 내에서도 인구와 경제 규모가 상위권에 속하는 도시입니다. 2024년 기준 인구 약 91만 명, 총 3개 구(분당구, 수정구, 중원구)로 나뉘며, 행정구역상 서울 송파구, 강남구와 인접해 강남·송파의 배후 주거지로 기능합니다. 그러나 단순한 배후 기능을 넘어 판교를 중심으로 한 첨단산업기반, 우수한 교육 환경, 쾌적한 주거 인프라 등 자족도시의 요소를 갖추면서 독자적인 수요와 가치를 창출하는 도시로 평가되고 있습니다.

특히 부동산 시장에서 성남시를 주목하게 하는 요소는 ‘지역 내 이질적 생활권 구성’입니다. 분당·판교는 고급 주거단지와 대기업·IT기업이 밀집된 고소득 지역이며, 위례는 서울 송파와 성남이 만나는 신도시급 주거벨트, 반면 구도심인 중원·수정구 일대는 재개발·재건축 사업이 집중되고 있는 구조입니다. 이는 성남시가 ‘성숙한 고급 주거지’와 ‘개발 대기지역’이 공존하는 도시라는 점에서 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받는 이유입니다.

또한 분당 1기 신도시는 정부의 1기 신도시 재정비 정책에 따라 향후 대규모 정비사업의 중심지가 될 가능성이 높으며, 이를 둘러싼 개발 수혜 기대감이 성남시 전역에 영향을 미치고 있습니다. 동시에 판교는 이미 자족 기능을 넘어서 수도권 남부를 대표하는 첨단산업 중심지로 도약했으며, 대기업 본사 및 글로벌 IT기업 유치 확대는 지역의 고소득 인구 유입을 촉진하고 주거 수요를 견인하고 있습니다.

최근 몇 년간 부동산 시장의 조정기를 지나며 성남 역시 거래량 감소와 일부 가격 하락을 경험했지만, 주요 입지에 대한 수요는 여전히 견고하게 유지되고 있습니다. 이는 성남시가 단기 시장 흐름보다는 중장기 도시 경쟁력 측면에서 ‘버틸 수 있는 도시’, ‘다시 오를 도시’로 평가받고 있음을 시사합니다.

강남권과 맞닿은 자족형 복합도시, 성남시의 전략적 입지

성남시는 서울 송파구, 강남구와 바로 접한 수도권 동남부 요충지로, 지리적 입지만 놓고 보아도 ‘서울 생활권’이라는 특수성과 경기남부권 자족기능이 공존하는 복합 입지 도시로 분류됩니다. 행정구역상 분당구, 수정구, 중원구 3개 구로 구성되어 있으며, 각 구마다 주거·산업·문화적 특성이 확연히 달라 다핵도시 구조를 이룹니다. 특히 성남은 서울과의 근접성만으로도 이미 높은 부동산 가치 평가를 받고 있으며, 도시 내부의 기능 분화와 정책 중심성이 더해지며 입지 경쟁력이 한층 강화되고 있습니다.

성남시 북부에 위치한 수정구는 서울 송파구, 강동구와 인접한 전통적 도심 지역으로, 상대원, 신흥, 단대오거리 일대를 중심으로 한 재개발·재건축 사업이 집중되는 지역입니다. 특히 위례신도시와의 연계성, 위례신사선 연장 등 교통 개선 계획에 따라 수정구는 성남시 내에서도 향후 재정비 수요와 개발 기대감이 가장 높은 구역 중 하나로 꼽힙니다. 아직까지는 낙후된 구도심 이미지가 강하지만, 공공재개발, 역세권 복합개발 등 다양한 개발 방식이 논의되며 입지 전환 가능성이 큽니다.

중원구는 성남시 중부에 위치하며, 과거 성남의 행정과 상업 중심지 역할을 수행해왔습니다. 성호시장, 중앙시장 등 전통 상권이 분포한 지역으로, 최근에는 ‘중앙공설시장 현대화 사업’, ‘성남하이테크밸리 리뉴얼’, ‘도심 재생 뉴딜사업’ 등 여러 공공 주도 재생 정책이 진행 중입니다. 중원구는 수정구와 마찬가지로 다수의 노후주택이 밀집해 있어 저층 주거지의 신규 정비 수요가 큰 지역이며, 상대적으로 진입장벽이 낮아 실수요 기반의 매수세가 꾸준히 유입되는 특징을 보입니다.

반면, 성남시 남부에 위치한 분당구는 수도권을 대표하는 고급 주거지로 평가받습니다. 1기 신도시로 조성된 이후에도 꾸준한 리모델링과 인프라 확충으로 도시 노후화에 선제 대응하고 있으며, 교육, 교통, 자연환경, 상업시설 등이 균형 있게 분포한 ‘완성형 생활권’으로 자리잡았습니다. 정자동, 서현동, 이매동, 수내동 등은 고소득층의 수요가 몰리는 대표 입지로, 분당선과 신분당선, 판교역 환승 등을 통한 서울 접근성 역시 분당의 주거 매력을 더하는 핵심 요인입니다.

분당구 내 판교동은 성남시의 산업·경제 중심축입니다. 판교테크노밸리와 제2·제3테크노밸리 조성 등 IT·바이오·콘텐츠 기반 기업이 집적된 첨단산업지구가 자리하고 있으며, 이는 단순한 일자리 창출을 넘어 지역 경제 자립성과 고소득 정주 인구 유입을 견인하고 있습니다. 특히 판교는 ‘한국의 실리콘밸리’로 불릴 만큼 높은 산업집적도를 자랑하며, 이는 곧 지역 부동산 시장의 안정성과 수요 기반을 강화하는 요인으로 작용합니다.

전체적으로 보면, 성남시는 서울과 접한 수정·중원구의 개발 가능성과, 분당·판교의 안정성과 자족성이 결합된 입지 이원화 도시입니다. 서울 생활권 내 개발 여력과 신도시 수준의 자족 환경이 공존하며, 이는 수도권 내에서도 보기 드문 입지 전략 구조를 형성합니다. 여기에 위례신도시, 대장지구, 제3판교개발 등 주변 권역과의 연결성까지 감안하면 성남시는 ‘서울을 확장한 도시’ 혹은 ‘서울을 대체할 수 있는 도시’로 불릴 만한 자격을 충분히 갖추고 있다고 할 수 있습니다.

 

다음에는 성남시의 교통과 생활 인프라에 대해 알아보겠습니다.